禽流感仍然在肆虐，四川却再次大震，2013年的春夏之交已经注定将有暗色的记忆。2013年4月20日，一场突如其来的灾难降临四川省雅安市，在大地震发生的几天以来，灾区的最新境况和一直上升的伤亡数字一直牵动着每个国人的心。安得广厦千万间，地震不动安如山？在能做到要求开发商严格按着建筑抗震规范建设之前，购

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  禽流感仍然在肆虐，四川却再次大震，2013年的春夏之交已经注定将有暗色的记忆。2013年4月20日，一场突如其来的灾难降临四川省雅安市，在大地震发生的几天以来，灾区的境况和一直上升的伤亡数字一直牵动着每个国人的心。每次灾难发生，最痛的就在于大量房屋（民房和公共建筑）倒塌而带来的伤亡。正如“地震不杀人，杀人的是地震带来的房屋倒塌”所言，建筑的抗震性是保障人民安全的关键。面对房价飙高，许多置业者拿出大半生，甚至一辈子的积蓄出来购房，图的是安全、安定、安心，然而由于许多的建筑质量不达标而造成的悲剧从未停止过。安得广厦千万间，地震不动安如山？在能做到要求开发商严格按着建筑抗震规范建设之前，购房者能做的是对“房子抵抗地震”有足够的了解。

  提到房子抵抗地震，许多人可能想到的就是“抗震系数”。但是，我们熟知的“震级”却不是房子抵抗地震性的衡量指标。现在一般商品房的抗震不是抗7级地震，而是指抗烈度7度、8度或9度。

  对于房屋的抗震性而言，震级并不是衡量指标，烈度才是。形容一个地震的强度，一般会用震级和烈度同时表示。震级反映的是单次地震中能量的释放总量，同一次地震中只有一个震级，可以评估地震能量的大小，但是对于判断受灾情况缺少直接的意义。7级地震，是指地震能量，同等级的地震，带来的破坏力跟地震源的离地深度有关。如果震源在地下很深，震级大一点，带来的破坏也可能不大。

  烈度指地面震动的强烈程度，是地面及房屋等建筑物受地震影响和破坏的程度，也就是说，就是地震给当地带来的破坏力。一次地震有多个烈度，视不同场地距离震中的距离以及当地的岩土场地条件而不同，它是可以直观反映震灾严重程度的指标。般商品房是抗烈度7度。也有抗8度的，也有抗9度的，但没有超过9度设防。不同的地区，设防标准也不一样，不同的建筑类型，标准也不一样。汶川地震和唐山大地震，烈度达到11度，远超我国抗震设防标准的9度上限，所以危害特别巨大。

  此外，每个城市根据其是否处在地震带以及其他多种因素，抵抗震动的能力的要求也不完全一样，根据相关规定，天津（除汉沽、大港外的12个市辖区）要求达到的地震设防烈度为7。7度设防，在发生5.5级地震的时候，能够达到建筑物毫发无伤，7级地震的时候达到建筑物“不倒”，即大震不倒，小震不坏。

  所在城市的地理环境及发生地震可能性大小固然是咱们不可以掌控的，但在大的城市地理环境一定的情况下，选择好小区周边地形地貌也是最重要。如果房屋周边的环境地形地貌是高耸的山包、非岩质的陡坡，或者处于不稳定的冲沟以及有几率发生滑波、地陷、崩塌、危岩滚落的地段，这样的位置在地震来临时往往受到的影响较大。

  更加专业一些的还需要盘算所处的场地是否有发震断层、有无古河道、地表下15米范围内是否有可液化的饱和砂土和亚粘土层，一般这种位置遭受的地震侵害要大许多。此外，新房本身的基础和立面也很重要，一般说来，深基础比浅基础好、筏式基础比条形基础好、条形基础比单独基础好、沉箱和整体性地下室。

  对于已经购买和居住的老房子，通过专业加固也能提高抗震性的。可以在老房屋的地下室或底部挖一些洞，把橡胶垫塞进去，再把橡胶垫稳住，最后把橡胶垫与橡胶垫之间的墙锯断，整个房屋就落在橡胶垫上，“漂浮”在地面上。据介绍，目前加固技术在国内用得是比较少，但未来发展空间较大。

  从建筑结构类型的抗震级别排名来看，钢结构建筑的抗震级别是的，一般的超高层建筑(100米以上)或者跨度较大的建筑通常应用钢结构。钢结构是以钢材为主要结构材料，强度高、重量轻，同时由于钢材料的匀质性和强韧性，可有较大变形，能很好地承受动力荷载，具有非常好的抗震能力。

  10层及10层以上的居住建筑或高度超过24米的建筑一般都会采用剪力墙结构，目前的住宅楼盘中大量运用该结构，抗震级别也是相比来说较高的。剪力墙是用钢筋混凝土墙板来承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用剪力墙来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。

  目前大多数建筑是框架架构，其中一种框剪结构，又名框架剪力墙结构，它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又拥有非常良好的抗力性能，这种结构的住房有很好的抗震性。据了解，通过开发商提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，便可知道一套房子的主要结构材料，或者查询建筑实施工程单位的相关建筑验收手续，从这些资料都能够准确的看出建筑的主体建筑材料。

  建筑楼层低、楼间距较大，容积率小，楼盘震感就较轻。而小区的容积率小则是楼盘抗震能力好的一个关键。所以，不管是高层还是小高层多层，在购房时购买容积率比较低的楼盘。此外，房子抵抗地震性除了和房子的建筑结构及形式有关，与户型也有着非常大的关系。跃层、复式和错层户型的房子虽然在居住的舒适和美观度上有着平层不能够比拟的优势，但是从抗震的能力上来讲，平层的房子抗震性。

  房屋内部装修也要注意抗震安全。承重墙不能随意改动基本是目前装修的共识，然而非承重墙也不能够肆意拆改。相对于承重墙来说，非承重墙起到维护和分隔作用，但同时它也起到局部支撑作用，如果整栋楼的居民都随意拆改非承重墙体，将大幅度的降低楼体的结构可靠度。

  门窗洞口的改造需要专业性，随意拆除连接阳台和门窗的墙体以及扩大原有门窗洞口尺寸或者另建门窗的做法会破坏许多原有的构造措施，造成房子局部裂缝和不能够满足其自身的抗震设置防护要求，以此来降低房屋的使用寿命。

  此外，对于水、电、气管线的改造如果不注意出现的小瑕疵，平时的使用的过程中都可能会导致漏水、漏电、煤气天然气泄漏等。而在发生自然灾害时，更有一定的概率会由于这些隐患而牵连造成巨大的损害，因此，在装修过程中，要尤其注意隐蔽工程的安全可靠。

  天灾不可测，但我们一定要有充分的准备应对。如若万一，震后购房者的房产风险将由谁来承担？在地震之后，我们应当怎样拿起法律的武器，维护自己的合法权益 ？

  期房交易中，购房人与开发商已经签订商品房预售合同，并且购房人已向开发商支付了购房款，预售商品房在建期间，突然发生地震，导致在建商品房倒塌，开发商无法向购房者按期交付房屋，购房人能否继续依据商品房预售合同约定要求开发商承担迟延违约责任及退还全部购房款？

  其一、如果开发商在建预售商品房进度正常，完全是因地震导致没办法按期交付房屋，购房人通常不能依据商品房预售合同主张迟延违约责任，因地震是不可抗力，是法定的迟延违约免责事由，故应当就迟延交付责任全部免责。如果地震只是开发商迟延的部分原因，则只能部分免除开发商的迟延责任。但是，如果开发商在地震之前就已 过了交房期限，即使地震导致其无法继续施工，也不能免除迟延违约责任，因为地震并非是导致开发商迟延的原因，所以购房者仍可以主张开发商承担迟延违约责任。

  其二、开发商因地震导致没办法继续履行交付房屋义务的，虽可以免除其承担迟延违约责任，但并非也可以不退还购房款。在地震后导致没办法实现购房目的的时候，购房者可以行使解除权解除双方的预售合同，并要求开发商返还其交付的预付购房款。因为商品房买卖关系中，房屋交付是作为标的物风险转移的依据，房屋交付前标的物灭失的风险由开发商承担，交付后由购房者承担。

  在购房者实际入住后、开发商为购房人办理完房产证之前发生了地震，导致住宅倒塌灭失，倒塌的风险应当由购房者承担还是开发商承担？房屋灭失了，购房者还能否要求开发商返还购房款？

  商品房买卖属于买卖交易的范畴，商品房交易过程中发生的风险负担问题仍适用买卖法中的风险负担规则，即风险转移的标志是交付，即须以转移占有商品房作为交付的条件，就是说即使产权证未最终办理完毕但开发商已实际向购房人转移占有其出售的房屋，该房屋在交付后的灭失的风险责任就由开发商转移至购房者承担。因此，商品房在交付后灭失，开发商已履行了其交付商品房的主要义务，购房者无权行使法定解除权，要求开发商返还购房款。

  但是，有必要注意一下的是，风险转移只是在正常的情况下以现实交付为标志，但是法律上交付的方式除了现实交付之外，还有别的交付方式。如果双方在购房合同中对房屋的风险转移有特别约定或排除了现实交付的交付方式的，则不能依据上述规则确定风险。例如双方约定以产权过户到购房者名下为交付方式，则在过户前发生的地震导致住宅倒塌的风险，应由开发商承担，购房人不因接收房屋而风险转移。购房者仍有权要求开发商退还购房款。

  购房者在地震前通过银行按揭贷款购买了商品房，房屋在交付入住之后就发生地震导致房屋倒塌灭失，房屋都没有了，购房者是否还需要继续偿还银行的房屋按揭贷款呢？

  按揭贷款关系中，通常是用房屋产权担保银行债务，该担保合同属于从合同，主合同则是购房贷款人与贷款银行之间签订的借款合同。因地震导致该房产担保物灭失后，如果房屋通过保险理赔或者补偿等取得赔偿金的，则该赔偿金或补偿金代位原抵押房产继续作为借款合同的抵押财产，银行仍有优先受偿权。但如果房屋灭失后并未因此取得任何财产的，只是担保合同客观不能履行，不影响主合同的效力，受灾人作为债务人仍应当履行债务，除非贷款银行承诺免除债务或者同意展期。

  天灾导致房屋灭失原则上不能免除受灾人的债务，尽管从感情上我们是同情灾区人民的，但我们仍应当遵从法治原则，尊重债权人是否同意延期或免除的合法权利。

  此外，我国民事诉讼法规定，在执行程序中，被执行人确无财产可供执行的，裁定终结执行。实务中，如果受灾人确无其他财产可供执行的，即使被银行告上法庭，法院只能在执行阶段裁定终结执行，以保护被执行人的生活保障权利，这就是有限执行的原则。实际上，终结执行的裁定书往往是银行核销债务的法定依据之一，贷款银行起诉受灾人只是履行财务上核销债务的手续而已，对受灾人的生活无重大影响，所以受灾人也不必过于担心。